К нам обратился застройщик, у которого уже есть несколько почти полностью распроданных объектов и ещё 3 проекта на финальной стадии строительства. Это не массовый девелопер. Проект изначально строился под людей, которые переезжают жить, а не инвестируют ради доходности. Клиент обратился к нам после неудачного опыта с предыдущим подрядчиком.
Что отличает застройщика:
- локации с полной инфраструктурой для жизни;
- продуманная архитектура апартаментов;
- 2 паркоместа при покупке 3-комнатной квартиры;
- собственный художник, оформляющий фасады домов;
- партнёры по обустройству квартиры под ключ – клиент получает готовое жильё, куда можно сразу заехать.
Это накладывало прямые требования к рекламе: важно не количество заявок, а качество и готовность к покупке.
Задача
Клиент: застройщик
Источники трафика: Google Search + Performance Max, YouTube Lead Generation
Ниша: элитная жилая недвижимость
GEO: Южный Кипр (Лимассол) + страны Европы
Средняя стоимость объекта: от €350 000 -1 500 000
Тип клиентов: 98% покупка для жизни, не под аренду
Цели проекта:
- увеличить количество тёплых и горячих лидов;
- снизить стоимость реального лида;
- выстроить управляемую систему привлечения заявок;
- получить прозрачную аналитику по всем источникам трафика.
С какими сложностями столкнулись на старте
Перед запуском проекта мы зафиксировали ряд ограничений:
- рекламный аккаунт был заблокирован и требовал разблокировки;
- премиальный сегмент → узкая аудитория;
- старт рекламы пришёлся на сезон отпусков;
- отсутствовала корректно выстроенная аналитика;
- высокая цена входа (объекты от €600 000).
Классическое масштабирование «на объём» здесь заведомо не работало.
Стратегия проекта ArtSquare
Стратегия проекта строилась с учётом специфики рынка элитной недвижимости: высокий средний чек, ограниченная аудитория и длинный цикл принятия решения. В таких условиях ключевой задачей было не увеличение объёма трафика, а контроль качества спроса и фильтрация нерелевантных пользователей ещё на уровне рекламы.
Основным фактором стала модель потребления: 98% клиентов ArtSquare покупают недвижимость для жизни, а не для инвестиций. Поэтому в коммуникации полностью исключили инвест-логику и фокусировались на удобстве локации, инфраструктуре, архитектуре апартаментов и готовности жилья к заселению. Это позволило отсечь инвесторов и привлечь аудиторию, готовую рассматривать покупку как переезд или долгосрочное проживание.
Воронка была выстроена в два уровня. Верхний уровень формировал интерес и собирал сигналы качества аудитории через YouTube Lead Generation, контекстно-медийные кампании и Performance Max. Нижний уровень был направлен на захват сформированного спроса и включал Google Search с коммерческим intent, брендовые кампании и рекламу на конкурентов. Основной объём тёплых и горячих лидов приходился именно на нижний уровень воронки.
Отдельное внимание было уделено гиперсегментации. Трафик распределялся по платёжеспособным странам Европы, сегментировался по намерению и степени готовности к покупке. Сегменты с низким качеством заявок отключались, что позволило удерживать стоимость реального лида в рамках KPI и не размывать бюджет.
Креативы использовались как инструмент фильтрации спроса. Были протестированы 3D-рендеры, видео с озвучкой и без, баннеры и видео с живым человеком по сценариям. Наиболее качественные заявки показали видео с живым человеком — они повышали доверие и снижали долю случайных обращений.
Performance Max применялась как инструмент масштабирования проверенных связок, а не как основной источник трафика. Кампании запускались только после первичной фильтрации аудитории и использовались для расширения охвата внутри релевантных сегментов.
Работа с географией строилась по принципу точечного охвата: тестировались страны Европы, отключались регионы с низким качеством заявок, оставались только GEO с реальным спросом на покупку жилья для жизни.
Стратегия была выстроена вокруг качества входящих заявок, а не количества кликов, что позволило получать управляемый поток тёплых и горячих лидов с прогнозируемой экономикой.
Ход работы
Этап 1. Аудит и подготовка
- провели глубокий аудит рекламного аккаунта;
- зафиксировали слабые места предыдущих запусков;
- составили план улучшений;
- собрали релевантную семантику под премиум-запросы;
- подготовили ТЗ и сценарии для новых креативов.
Этап 2. Креативы и гипотезы
Протестировали несколько форматов:
- видео с живым человеком по сценариям;
- 3D-рендеры объектов;
- видео с озвучкой и без;
- статические баннеры;
- разные посадочные страницы (прямая заявка / переход в соцсети).
Этап 3. Аудитории и GEO
- протестировали разные сегменты аудитории;
- запустили трафик на платёжеспособные страны Европы;
- подключили брендовые кампании;
- настроили рекламу на конкурентов;
- внедрили корректное отслеживание заявок со всех источников.
Ключевые инсайты
По ходу оптимизации стало очевидно:
- видео с живым человеком показали лучший отклик и качество заявок;
- самый конверсионный источник — Google Search;
- Performance Max отлично отработал как инструмент масштабирования уже отфильтрованного спроса;
- гиперсегментация дала лучший результат, чем расширение охвата.
Результаты
Период работы: тестовый цикл с последующей оптимизацией
Период: 1 сентября – 30 ноября 2025
- Затраченный бюджет: €19 600
- Клики: 42 800
- Конверсии: 406
- Конверсия (CR): 13,67%
- Средняя стоимость конверсии: ~€48
Качество лидов:
- 253 реальных лида
- Стоимость реального лида: ~€77
- 61 тёплый лид
- 5 горячих лидов
- 3 объекта купили на сумму ~€1 500 000
- ROI 7553%
Эффективность аудиторий
Скрин показывает распределение кликов по сегментам аудитории:
- Основной объём трафика пришёлся на расширенные и системные аудитории Google, которые использовались для масштабирования после первичной фильтрации.
- Узкие сегменты и ремаркетинг давали меньший объём, но использовались точечно для удержания качества и доработки спроса.
Геотаргетинг и работа с локациями
На скрине отображена настройка географии показов с ручным выбором регионов Кипра. Таргетинг выстроен не по радиусу, а по конкретным городам и районам с высокой платёжеспособностью.
Такой подход позволил исключить нерелевантные зоны и сфокусировать бюджет на локациях с реальным спросом на покупку недвижимости для жизни.
Вывод
Этот кейс подтвердил ключевой принцип работы с премиальной недвижимостью: в дорогом сегменте рост начинается не с увеличения бюджета, а с точного отбора спроса. Вместо стратегии «больше трафика» мы выстроили систему фильтрации, в которой каждый элемент рекламы работает на качество, а не на объём.
За период с 1 сентября по 30 ноября 2025 года при бюджете €19 600 реклама привела 406 конверсий и 253 подтверждённых лида. Стоимость реального лида составила ~€77, что почти в 2,3 раза ниже KPI-порога (€175) для данного сегмента. Из общего объёма заявок 61 лид оказался тёплым и 5 – горячими, готовыми к предметному диалогу о покупке недвижимости стоимостью от €600 000. В итоге купили 3 объекта на сумму ~€1 500 000.
Результат был достигнут за счёт:
- жёсткой фильтрации спроса ещё на уровне рекламы;
- фокуса на триггерах покупки для жизни, а не инвестиций;
- использования креативов, повышающих доверие и отсекающих случайные обращения;
- аналитики, в которой оцениваются не клики, а реальные диалоги и качество заявок.
В итоге реклама перестала приводить случайных пользователей и стала управляемым инструментом генерации тёплых и горячих лидов с прогнозируемой экономикой и понятным качеством.
Хотите такой же результат? Если вы работаете в премиальной недвижимости или другом high-ticket сегменте и хотите, чтобы реклама приводила клиентов, а не просто заявки, мы готовы разобрать ваш проект, оценить потенциал и показать точки роста. Запишитесь на консультацию – обсудим, как выстроить лидогенерацию, которая масштабируется без потери качества.